עסקת מכר דירה יד שניה בקווים כללים

עסקת מכר דירה יד שניה בקווים כללים

בחירת נכס והסכמה על תנאים מסחריים: עם מציאת הדירה המתאימה וההחלטה על רכיישתה מסכמים הצדדים את התנאים המסחריים המהותיים של עסקת המכר. התנאים המהותיים בעסקה שכזו הם:

מחיר

תנאי תשלום

ותאריך מסירה.

ישנם עניינים שחשוב לשים לב אליהם כאשר מסכמים את התנאים המהותיים ולבררם לפני ניסוח הסכם המכר.

למשל: חשוב לברר אם יש בדירה שוכרים – אם הדירה תפוסה, מבררים מי הם השוכרים? מהו תאריך סיום חוזה? וכל פרט אחר רלוונטי.

 

פנייה לעוה"ד המייצג ומו"מ משפטי ומסחרי:

הצדדים מעבירים פרטי התקשרות של עורכי הדין המייצגים.

עורכי הדין מעבירים ביניהם טיוטות ומסכמים את התנאים המשפטיים.

במידה ועל הדירה רובצת משכנתא מתבקשים המוכרים להביא מהבנק המלווה "מכתב כוונות". מכתב הכוונות הוא מכתב מהבנק שלטובתו רשומה המשכנתא, ובו מצהיר הבנק  שאם וכאשר יקבל מהקונים/מוכרים סך ששווה לסכום לסילוק של המשכנתא, תימחק על ידו המשכנתא הרשומה על הנכס.

מכתב הכוונות מצורף להסכם המכר ויש לו חשיבות והשפעה על לוח התשלומים שייקבע בהסכם. בד"כ יתנה הקונה את התשלום השני ובוודאי שאת האחרון במחיקת המשכנתא.

 

מועד החתימה:

כאשר מסתיים שלב המו"מ והטיוטות האחרונות מאושרות ע"י עוה"ד קובעים הצדדים מועד חתימה. מועד החתימה הוא המועד להעברת התשלום הראשון על חשבון התמורה.

הקונה מעביר לידי עורך הדין של המוכר שיק בנקאי לכיסוי התשלום הראשון. עוה"ד של המוכר שומר אצלו בנאמנות את התשלום הראשון ומעבירו לידי המוכר מיד לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

במעמד החוזה חותמים הצדדים על הצהרות למיסוי מקרקעין. מוכר מדווח לצורך קבלת אישור מס שבח וקונה מדווח לצורך קבלת אישור מס רכישה. שני אישורים אלו יחד עם אישורים אחרים נדרשים לצורך רישומו של הנכס מאוחר יותר על שם הרוכש.

עוד חותמים הצדדים על ייפויי כוח מתאימים לעוה"ד ועל בקשות ושטרות מתאימים שישמשו את עוה"ד מאוחר יותר ברישומו של הנכס על שם הרוכש.

 

"המרוץ למשכנתא":

כאשר רוכש נעזר במשכנתא לצורך רכישת הנכס, עליו לדעת מהו סכום ההלוואה אליו הוא נדרש לצורך מימון מלא של הדירה ועליו להשיג אישור עקרוני של לפחות בנק אחד המאשר את מתן ההלוואה המבוקשת.

 

נקודה זו חשובה מאחר ועל פי הנהוג הסכמי המכר אינם מאפשרים ביטול במקרה שהרוכש לא קיבל בסופו של דבר את ההלוואה.

הרוכש מסכם עם הבנק את תנאי ההלוואה המתאימים ובבוא המועד לשלם את התשלום שמקורו בכספי המשכנתא, יקבל הרוכש מהבנק מסמכים שעליהם יחתמו המוכרים. 

שני המסמכים המרכזיים שעליהם מחתים הקונה את המוכר הם: "התחייבות לרישום משכנתא" ו- "רישום משכון". "התחייבות לרישום משכנתא" היא למעשה הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה. המוכר חותם לבנק על רישום האזהרה בכפוף לכך שכל הכספים שהבנק ילווה לרוכש יעברו ישירות לידי המוכר.

רישום המשכון הוא בעצם רישום זכותו של הבנק המלווה והוא נערך ברשם המשכונות.

עם רישום ההערה והמשכון מעביר הבנק את התשלומים למוכר.

תשלומי משכנתא תמיד יהיו התשלומים האחרונים על חשבון התמורה ולא הראשונים.

 

מועד המסירה:

עם השלמת התשלומים מוסר המוכר לרוכש את הדירה וכן את כל האישורים שיידרשו לרוכש לצורך רישומה של הדירה על שמו (מסמכי העברה). אלו הם תנאים יסודיים בכל הסכם מכר.

מאחר ובד"כ לא יהיו בידי המוכר כל האישורים הנדרשים לרישום הנכס, יושאר סכום מסוים בנאמנותו של עורך הדין של המוכר, אשר יעבירו לידי המוכר לאחר שהרוכש קיבל את כל מסמכי ההעברה.

 

במעמד המסירה רצוי להיפגש בדירה ולערוך פרוטוקול בו ירשמו מוני החשמל והמים וכן כל פרט אחר הנוגע לדירה ולמערכותיה כגון מפתחות ומיקומים של מחסנים וחניות ככל שיש.

 

חשוב לציין שלמרות שמסמך זה מפרט את עיקריה של עסקת מקרקעין טיפוסית, הפנייה לעו"ד לצורך ייעוץ ראשוני היא קריטית.

 

חשוב לפנות לעו"ד שמתמחה במקרקעין ולא בתחומים אחרים.

 

מותר ורצוי לשאול את עוה"ד אם וכמה עסקאות דומות ביצע בעבר. נכסי מקרקעין מגלמים לרוב את עיקר ההון העצמי של הלקוח ולכן יש לנקוט במשנה זהירות. עו"ד מנוסה בדומה לנהג מנוסה מכיר היטב את החשיפות והסיכונים שבדרך ומנהל אותם באופן מקצועי ואחראי יותר.

 

אין התוכן מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל העושה שימוש בתכנים המופיעים באתר זה עושה זאת על דעת עצמו בלבד ובאחריותו הבלעדית.

 

 

משרד עו״ד

רותם בראון

משרד עו״ד

רותם בראון

03-6097123

רותם בראון

משרד עורכי דין

כתובת: לבונטין 2, תל אביב

טלפון: 03-6097123

מייל: brotemb@netvision.net.il

 

שלח

שדה חובה

תודה על פנייתך!

 

נחזור אליך בהקדם

שדה חובה

שדה חובה

שדה חובה

צרו קשר